En un anterior artículo hemos dado respuesta a si una Comunidad de Propietarios puede prohibir convertir un local comercial en una vivienda. En esta ocasión vamos a tratar un asunto que, incluyendo los mismos elementos, también genera dudas: ¿Se puede montar un negocio en una vivienda que forma parte de la Comunidad de Propietarios?
Tener un negocio en casa o gestionarlo desde la misma, de entrada, representa un ahorro en los gastos de local u oficina y desplazamientos diarios. Por este motivo, muchos trabajadores autónomos y pequeños empresarios eligen esta opción. De esta manera, la inversión inicial es considerablemente menor. El desarrollo digital parece favorecer este emprendimiento.
Por otra parte, ni la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ni el Código Civil se oponen estrictamente a que se pueda montar un negocio físico en una vivienda. Eso sí, se deberán respetar todos los requisitos establecidos por ambas normativas y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios registrados.
¿Qué dice la ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo séptimo, que el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado, o perjudique los derechos de otro propietario.
Pero el mismo artículo también dice que: “Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres”.
Aunque sea posible tener un negocio en una vivienda dentro de la comunidad, si ocurriese un hecho como el que le sucedió a Enrique se estaría desprotegido a pesar de tener un seguro. Simplemente por no declarar el riesgo en consonancia con la actividad desarrollada.
¿Por qué no pagó la compañía de seguros el siniestro a Enrique?
Enrique gestiona las propiedades de varios inversores extranjeros, mediante el alquiler a turistas. Tiene en su casa la oficina, a la que acude a diario otra persona que le asiste en las tareas administrativas. Recibe a diferentes profesionales para el mantenimiento de los inmuebles. A veces incluso alguno de sus clientes, como Andrew que tiene fobia a los ascensores y se cayó al iniciar el primer peldaño de la escalera comunitaria al salir, con resultado de fuerte golpe en la cabeza y rotura de varias costillas. Su seguro multirriesgo del hogar no se hizo cargo de la reclamación por los daños de su cliente porque desarrollaba una actividad económica no declarada en la póliza. El seguro se lo había impuesto el banco al suscribir el préstamo.
Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece los cimientos, pero deja algunos vacíos en la regulación de negocios en viviendas. Aquí entran en juego los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, una herramienta que puede ser utilizada para ampliar y detallar aspectos específicos de cada finca comunitaria.
Los estatutos, pueden proporcionar el marco necesario para regular los negocios dentro de una comunidad, otorga flexibilidad para adaptarse a las necesidades y deseos de sus propietarios.
Es importante tener en cuenta que, aunque se establezcan prohibiciones, estas no tienen carácter retroactivo. Por lo tanto, si alguna vivienda ya está desarrollando una actividad comercial, la prohibición no le afectará.
De lo anterior se desprende que, si planeas montar un negocio u otra actividad económica en una vivienda, será necesario consultar el Título Constitutivo de la Comunidad e informarte con un mediador de seguros profesional las opciones adecuadas de aseguramiento de los riesgos.
¿Qué tipos de negocios suelen estar permitidos en una vivienda?
Entre los negocios habituales que pueden establecerse en las viviendas se encuentran los despachos, oficinas y centros dedicados a la salud y a la estética, como centros de belleza y clínicas privadas. También la elaboración y distribución de productos, recepción y entrega, clases particulares y Administración de Fincas. Sin embargo, es fundamental que estos negocios no generen molestias ni perturben la vida cotidiana de los vecinos.
¿Y qué tipo de negocios están prohibidos? Actividades que generen ruido y molestias de forma continuada. Esto incluye cualquier negocio que implique un flujo constante de personas, herramientas, o actividades que puedan resultar molestas para los vecinos del inmueble.
Una de las prohibiciones más recientes es la referente a las viviendas de uso turístico. Esta medida busca preservar la tranquilidad y la convivencia en el edificio, evitando potenciales riesgos y conflictos derivados del alquiler vacacional.
Algunos pasos que seguir antes de montar un negocio en tu vivienda.
- Consulta el Título Constitutivo y los estatutos de la comunidad: Revisa si existen limitaciones o prohibiciones respecto al uso comercial de las viviendas.
- Solicita permiso a la Junta de Propietarios: Si los estatutos no prohíben expresamente el uso comercial, es recomendable presentar la propuesta en la Junta de Propietarios para evitar conflictos futuros.
- Cumple con la normativa municipal: Consulta en el ayuntamiento si es necesario obtener una licencia específica para operar el negocio desde casa.
- Adapta la vivienda: Realiza las obras en la vivienda necesarias para que cumpla con las normativas de seguridad y accesibilidad exigidas por la ley.
- Comunica a tu mediador de seguros el cambio de uso o la actividad complementaria en el inmueble para que adapte las coberturas al riesgo real. También en las Condiciones Particulares del seguro de la Comunidad de Propietarios debe constar la existencia de negocios. No hacerlo puede conllevar la pérdida del derecho a las indemnizaciones en caso de siniestro, como le ocurrió a Enrique con su cliente.
¿Afecta a tus vecinos el negocio en tu vivienda?
Mantener un negocio en la propia vivienda implica ser especialmente cuidadoso para no generar conflictos. Es esencial respetar las normas de convivencia, horarios y uso de zonas comunes. Y si surge algún problema relacionado con tu actividad, tienes que poder solucionarlo de manera rápida y eficaz.
A veces resulta de mucha utilidad disponer del asesoramiento jurídico adecuado, mediante un seguro de Protección Jurídica. La posible convivencia con el seguro de comercio, específicamente diseñado para proteger los inmuebles en los que se desarrolle una actividad comercial, bien como propietario y explotador del negocio, o como inquilino. Sin olvidar una buena cobertura para responsabilidad civil que resguarda tu patrimonio y los derechos de terceros. Conocer los riesgos potenciales de los colindantes permite ajustar las coberturas.
Ponte en contacto con nosotros y te informaremos sobre como asegurar tus actividades mercantiles y la vivienda al unísono. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
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