Entre las diversas particularidades de las Comunidades de Propietarios encontramos el hecho de que en ellas coexisten distintos derechos de propiedad. Uno de conjunto e inseparable, sobre elementos o servicios comunes a todos los propietarios. Otro de exclusividad sobre determinados elementos de la edificación, denominados elementos privativos. Nuestra visión se encamina siempre al análisis de cómo interactúa la propiedad horizontal y vertical con los seguros.
En anteriores artículos hemos tratado los elementos comunes de las Comunidades de Propietarios, aquellos que están destinados al uso y disfrute de los residentes. También los elementos comunes de uso privativo, cuya propiedad pertenece a la comunidad pero que son utilizados únicamente por uno o varios propietarios. Toca en este momento analizar los elementos privativos de la Comunidad de Propietarios, es decir, los que corresponden en exclusiva cada propiedad y cómo responden las compañías de seguros en caso de siniestro.
Concepto de elementos privativos.
De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos privativos son aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente. Coloquialmente los identificamos como “allí donde nadie puede acceder sin permiso” de su propietario o inquilino.
Por lo tanto, los elementos privativos deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
- Que estén debidamente delimitados.
- Que los elementos arquitectónicos y las instalaciones sirvan exclusivamente al propietario.
También debemos tener en cuenta que los elementos privativos deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal. Los que no lo estén se considerarán un elemento común.
Ejemplos de elementos privativos.
Como ejemplos de elementos privativos podemos mencionar el espacio de puertas para adentro de las viviendas o locales, las tuberías que sirvan únicamente a un inmueble y su contador, el cableado o los tabiques. Ocurre a veces que algunas instalaciones, a pesar de estar situadas fuera de la vivienda, son privativas.
Un buen ejemplo es el caso de Ernesto. Tuvo que hacer frente a los daños en el portal del edificio, a causa de la rotura de la tubería de suministro de agua a su vivienda, situada en la planta novena. Esta discurre por zona común desde el cuadro general ubicado en la planta baja, hasta su llave de paso en el interior de su casa. Nuestro asesoramiento profesional le permitió suscribir el magnífico seguro multirriesgo hogar adaptado a su circunstancia.
No forman parte de los elementos privativos paredes maestras, pilares ni fachada. Sí lo son los anejos de los elementos privativos, aquellos elementos asignados de forma expresa en el Título constitutivo y que son complementos de la propiedad individual, como por ejemplo las plazas de garaje y los trasteros.
¿Qué derechos y obligaciones tienen los propietarios de elementos privativos?
En primer lugar, los propietarios tienen derecho a utilizar y disfrutar de sus elementos privativos de forma exclusiva, siempre y cuando no realicen actividades que puedan afectar a la seguridad y el bienestar de la comunidad. Por lo tanto, una de sus principales obligaciones es respetar las normas de convivencia y las decisiones tomadas por la Junta de Propietarios.
También tienen derecho a modificar o reformar su elemento privativo, siempre que no se afecte a la estructura general del edificio o a los elementos comunes. Del mismo modo, tienen la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones de mantenimiento o la creación de servicios comunes. Así lo establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del mismo modo que los gastos de conservación de espacios comunes le corresponden a la Comunidad de Propietarios, los de elementos privativos deben ser asumidos únicamente por su propietario. Cuando ocurre un siniestro suele ser habitual que se produzcan conflictos ante la duda de si el elemento es común o privativo, o de si los gastos a pagar son individuales o colectivos. En estos casos son de muchísima ayuda los seguros multirriesgo de hogar y de Comunidades de Propietarios porque a través de ellos se pueden determinar el origen del daño mediante el informe pericial o la opinión manifestada por el servicio de reparaciones.
Seguros y elementos privativos.
En caso de siniestro, en ciertas ocasiones, resulta difícil saber si estamos ante daños en elementos privativos o elementos comunes y dónde tuvo lugar su origen ya que dependiendo de cada caso se activarán las coberturas del seguro de comunidad o de la póliza de hogar.
Supongamos que una espectacular tormenta de viento y lluvia causa desperfectos en el tejadillo de la terraza de uso privativo y propiedad común y rompe el cristal de separación de la azotea colindante ¿Cómo sabemos si hay que comunicarlo a nuestro seguro de hogar o si se tiene que hacer cargo el seguro de la Comunidad de Propietarios?
La pregunta la realizó el Administrador de Fincas a nuestro departamento de siniestros que, con la documentación necesaria, resolvió el asombroso caso trasladando al seguro de hogar los daños del cerramiento privativo y a la póliza de la comunidad la factura de reposición del cristal divisorio. La solución adoptada podría ser distinta si las particularidades fuesen diferentes.
Pero debemos tener en cuenta que existe la posibilidad de estar cubierto por partida doble ante algunos eventos en el seguro de hogar y en el de la Comunidad de Propietarios. Para evitar situaciones no deseables de infraseguro o sobreseguro y comprender la denominada concurrencia de seguros, es muy importante ajustar bien las pólizas a cada situación particular. En la Correduría de Seguros José Silva, experta en la comparativa de seguros, estudiamos cada caso concreto para ofrecer una póliza de seguros a medida, evitando así experiencias no deseadas.
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